邮政银行按揭房再贷款具体要怎么操作了?

例如在深圳，如果房子是买房按揭在银行，比如是按揭在邮政银行，或者建设银行;现在已经还房贷1年以上了，由于深圳的房子升值比较快，例：以前300万买的房子，现在还有银行100万要还，而房子已经涨到600万了，而现在一般银行最高能放到7成，就是420万的贷款，也就是说房子还有320万的空间。那么如何操作才能释放房产320万的升值空间，获得这笔贷款呢?

其实操作这个并不算很复杂，只需要做一个按揭房转按揭，便可贷出升值空间，将钱用在做生意，或者理财、投资这些又能获得不错利润的项目上。

具体流程如下：

先找银行申请新贷款，等新银行贷款批复函下来后，找赎楼公司安排赎楼，还掉原银行剩余的按揭，拿回房产证原件。再和新银行一起去国土局办理抵押手续，注销掉原银行的抵押登记，办理新银行房抵押手续，最后等待新银行放款，放款后再还掉赎楼公司的赎楼款即可。

有的人会问，银行那么多，抵押贷款和买房按揭又有很大差别，买房按揭每个银行基本上利率、贷款年限、还款方式基本上都差不多。而办理住房抵押贷款，银行不同，利率、贷款年限、还款方式相差甚远。有的银行利率是5厘左右，而有的银行则是6厘左右，有的银行贷款年限是5年，而有的银行则是10年，甚至可贷20-30年。有的银行只能做等额本息，有的银行则可做先息后本、随借随还。

该如何选择一家利率更优惠，更适合自己的银行呢?

一般市场的银行贷款在月息5厘-6厘之间，超过6厘5的银行利息太高，并不划算，要慎重。在深圳所有银行的进件条件都是一样的：深户或者社保满一年，个人征信良好，有比较好的还款来源，及个人有稳定收入，具体体现为：上班的要求有代发工资，且代发工资为贷款月供的2倍以上;做生意的要求每月银行流水的1/10,为贷款月供的2倍。

银行一般会对征信和银行流水看的比较严格，征信代表这个人信用如何，所以征信不好的客户银行是肯定不会通过的，拒贷率很高。其次是银行流水，代表个人的还款能力如何，没有能力还贷款银行怎么会放贷呢。银行放贷款只是想赚个利息，你还不上款，银行也只能查封你的房子，又卖不掉你的房子，而且手续又麻烦，银行不会做亏本的生意的。

虽然，大部分银行都对银行流水看的比较严，但是也是有些银行可以沟通流水的，就看你和银行的客户经理、银行的审批人员关系如何，有关系也是可以解决的。不过也需要你有一定的银行流水，流水太少或者没有流水，关系再好拒贷率也很高。

所以大家一定要先熟悉流程才不会吃亏哦!

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